賃貸物件で雨漏りが発生した…!大家さんは屋根修理を負担すべきか?

修繕を検討する大家

大家さんが屋根修理を全くしてくれないなどの問題を抱えていませんか。

そのような問題は、法律、民法的にはどうなっているのでしょうか。

わかりやすく解説していきます。

大家さんは必要な屋根修理、外壁修理をおこなう義務がある

民法には、以下のように明記しています。

第601条:賃貸料は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

第606条:賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修理をする義務を負う

よって、大家は、建物を借主に使用させ、収益させる義務を負う一方、借主に使用、そして収益させるために必要な修理をさせる義務も負わなければならないため、大家さんは、外壁や屋根修理を行う義務があります

大家さんの外壁、屋根義務の範囲とは?

使用収益に耐えられるかが一つの基準

賃貸人にとって、屋根修理や外壁修理などの修理義務が発生するかどうかの基準は、「修理を怠ると、賃貸人が契約目的に従った使用収益をすることができるかできないか」です。

つまり、修理しなくても契約目的に従った使用収益をすることができるのならば、修繕義務を追う必要がないということになります。

修理範囲は「仕様収益ができる状態にするために必要な限度に留まる」

たとえ、賃貸人に修繕義務が発生した場合、賃貸人はどの程度の範囲まで数千する必要があるのでしょうか。

例えば、配水設備が故障してしまった場合、全面を修繕する必要があるのでしょうか。

賃借人からすれば、できるだけ良い設備、最新の設備に入れ替えてほしいと思うのが普通であるが、賃貸人からすれば、最低限の設備にし、できるだけ修繕費をかけたくないという気持ちがあるでしょう。

法的には、賃貸人の修繕義務の範囲とは、「使用収益ができる状態にするために必要な限度にとどまる」と明記されています。

つまり、最新の設備に入れ替える必要はなく、最低限、生活する上で困らない程度のものであれば良いということになります。

天災が原因の不備も修理義務が生じる

賃貸物件の故障や不具合は、地震や津波、台風、土砂崩れなどの自然災害によっても生じます。

このように、不可抗力によって生じた場合にも、賃貸人に修繕義務はあるのでしょうか。

結論から言うと、修繕義務はあります。

自然災害によって、雨漏りなどで屋根修理が必要になった場合においても、賃借人は、賃貸人に修繕を求めることが可能です。

大家さんに外壁、屋根の修理義務が発生しない場合とは?

費用が掛かりすぎる場合

物件によっては、修繕するために高額な費用がかかってしまうこともあります。

例えば、物件自体に老朽化が進み、物件の価値は下がり続けるにもかかわらず、修繕に高額な費用がかかる場合でも賃貸人に修繕義務はあるのでしょうか。

法律的には、賃貸人が修繕することによって、採算が取れなくなってしまう場合においては、賃貸人には修繕義務が発生しないということになっています。

古く老朽化が進んだ物件に住んでいる場合でも、賃料が安い場合などは、賃貸人に修繕を請求できない場合もあるので注意しておきましょう。

住人の責任により外壁・屋根の修理が必要な場合

賃貸人は、賃借人に生活に支障が生じない生活を送るために修繕を請求できる義務を持っているが、賃貸人の過失により修繕が必要になった場合でも、賃借人に修繕を依頼するのはあまりにも不合理と言えます。

そのような場合においては、賃貸人の修繕義務がなくなったり、一部変更されたりする場合があります。

住人が自分のお金で修理することもできる!

大家さんに外壁・屋根修理費用を請求することができる

賃借人が自ら物件を修繕した場合、修繕費用がかかります。

例えば、賃借人が屋根修繕のために負担した分を賃貸人に請求することはできるのでしょうか。

これには、民法の規定があります。

民法608条:賃借人が賃借物について賃貸人が負担すべき必要費を支出したときに、賃貸人に償還請求ができる

ここでの必要費には、修繕費も含まれます。

つまり、賃借人が配水設備や雨漏りによる屋根修理などの修理を自分で行った場合、その費用を賃貸人に請求することができるのです。

大家さんが外壁・屋根修理義務に応じない場合、家賃の支払い拒否ができる

賃貸人が物件の修繕に応じてくれず、賃貸借契約の目的を達成することができない場合、賃貸人は家賃の支払いを拒絶しても良いのでしょうか。

このような場合は、賃貸人は自分の義務を果たしていないため、賃借人だけが家賃支払いの債務を行うのは不合理です。

裁判所は、賃貸人が必要な修繕をしなかったため、賃借人が物件の使用収益をできなかった場合においては、「使用が不可能になった限度で」賃料の支払い義務を免れると判断しています。

しかし、これによって、全額の賃料の支払いが免れるとは限りません。

使用収益ができなくなった限度においてのみ、家賃が減額されるだけなのです。

この限度においては、判断が難しく、賃借人の勝手な判断で賃料を拒絶してしまうと、逆に賃貸人の方から裁判を起こされてしまうので、弁護士などに相談し、アドバイスをもらうなどしましょう。

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